OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继(jì)续延续此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人(rén)也表示，近(jìn)期(qī)已同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较大(dà)，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价(jià)值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技的事件(jiàn)继(jì)续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小幅低(dī)开，此后二级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价(jià)格有(yǒu)所回(huí)升，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上(shàng)市(shì)以(yǐ)来，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场整(zhěng)体表(biǎo)现(xiàn)上(shàng)看，目前(qián)上市的(de)8只产业(yè)园(yuán)区基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中已经披露张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率有所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募的项目(mù)又遭(zāo)遇突发事(shì)件，因此导致二级(jí)市场价格出(chū)现波动。”一位(wèi)业内人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风(fēng)险规避的原因(yīn)，最(zuì)近几个交易日(rì)场内资(zī)金(jīn)有所流(liú)出，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前(qián)随着(zhe)二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释放，但是价(jià)格涨跌会受到(dào)基本(běn)面、情绪面等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是不是已经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内(nèi)二级市(shì)场跌幅(fú)较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高(gāo)的产品具备(bèi)一(yī)定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募基金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园区(qū)最终能顺(shùn)利解决(jué)招商，平稳过度(dù)对(duì)经营现金流(liú)没有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至(zhì)得这么(me)急、这(zhè)么深(shēn)，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到(dào)租金收入受不(bù)受影(yǐng)响(xiǎng)，影响(xiǎng)多(duō)大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露(lù)的张江光大(dà)园(yuán)项目出租(zū)率下降(jiàng)事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理(lǐ)人就相(xiāng)关事项进行了解释说明，市(shì)场信心得到(dào)了一定提(tí)振，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的扩募(mù)说明会(huì)上，运营团队表示(shì)了(le)对(duì)张(zhāng)江光大园项目的(de)信心(xīn)，预(yù)计(jì)签署意向书和合(hé)同(tóng)谈(tán)判中(zhōng)的储备租户正(zhèng)常转化后，项目(mù)出租率将得到回(huí)升。没想到(dào)仅过了不到三(sān)周的时(shí)间，张江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的(de)广泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人(rén)坦言，事发突然确实始料(liào)未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时(shí)间即奔赴现场进行了(le)沟通(tōng)和核实工作，并同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退租的可(kě)能(néng)事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的(de)，覆盖(gài)了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术等(děng)产(chǎn)业(yè)客户，租(zū)赁意向面积超过了2万(wàn)方。从(cóng)意向储(chǔ)备转化(huà)为实(shí)际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对(duì)市场负责的(de)态度，我们肯定(dìng)要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园(yuán)项(xiàng)目一季度末(mò)也有将近30％的(de)空置(zhì)率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史(shǐ)运营(yíng)表(biǎo)现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于(yú)正(zhèng)常(cháng)情况(kuàng)，而(ér)这次项目的大租(zū)户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期(qī)低点，目前市(shì)场情(qíng)况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下(xià)滑情况没(méi)有得到(dào)及时(shí)修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调(diào)配(pèi)和倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张(zhāng)江光大园项(xiàng)目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差异化(huà)，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的成新(xīn)度(dù)高一些，单价(jià)也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单(dān)层以一(yī)千平的(de)面积为主，还有一(yī)些独栋(dòng)形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了(le)一家，后续我们在(zài)资(zī)源共享和联合营销方面能更(gèng)加充(chōng)分发挥(huī)协同效应，相信可(kě)以(yǐ)做(zuò)得更(gèng)好。”上述负(fù)责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江(jiāng)空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同REIT的(de)定(dìng)位和展望，相关负责人(rén)表示，张(zhāng)江集团和张江高(gāo)科目前在管资(zī)产约五百万(wàn)方，还有一(yī)些其他(tā)在(zài)开发(fā)的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实(shí)现打造张江园(yuán)区产(chǎn)业(yè)空(kōng)间(jiān)资产上市平台目标(biāo)的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来的(de)发展(zhǎn)。”相关负责(zé)人(rén)表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是我(wǒ)们实现基(jī)金扩容的第一步(bù)，也是(shì)至关(guān)重要的一步，眼下我们可(kě)能(néng)面临了一些(xiē)突发情(qíng)况需要解决，但是这和我(wǒ)们(men)在(zài)张江科(kē)学城(chéng)这(zhè)三十年建设(shè)发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排(pái)除万难(nán)，尽(jǐn)一(yī)切可(kě)能(néng)化(huà)解当前突发事件(jiàn)的所(su空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同an style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同ǒ)有负面影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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